【今期樓行】林鄭新按保推出近半年 逾1,400伙用建築期付款暗藏撻定風險 #林鄭

環球金融市場動盪,特首林鄭月娥於去年十月的施政報告中宣佈放寬按揭保險上限,所有樓價於1,000萬元以內的現樓物業,可承造最高8成樓按;樓價800萬元以 ...






環球金融市場動盪,特首林鄭月娥於去年十月的施政報告中宣佈放寬按揭保險上限,所有樓價於1,000萬元以內的現樓物業,可承造最高8成樓按;樓價800萬元以內,更可最高承造9成按揭。措施推出近半年以來,新盤買家選用建築期付款激增,取代過往買家常用的即供付款成為主流,有新盤建築期付款比例更高達8成。

金管局早前在網上貼文提醒買家注意風險,按揭業界呼籲樓花期內樓價下跌,銀行估價不足,買家隨時要「抬錢」上會,遇上股市急跌,銀行審批按揭趨緊,一旦未能承做按揭上會,隨時要撻訂,選用樓花期高按買家,要仔細衡量長成交期的風險。

與加按難以並存 兩者存矛盾

以往物業的按揭成數,樓價450萬元以下最高可借9成、600萬元以下最高可借8成,但由於樓價不斷上升,市場上600萬元以下的物業已非常少。林鄭去年推出的新按保政策,令不少原本首期預算不足而未能上車的買家,亦紛紛於這半年內入市。新盤市場方面,由於政策只限已落成物業,買家若想盡借9成上車,寧願放棄折扣較多的即供付款,揀用建築期付款。

一般新盤的付款方法可以分為「即供」及「建期」兩種,其中「即供」意指立即承造按揭及供款,「建期」則指物業落成時才上會。通常發展商為快速套現,會為即供買家提供較多的樓價折扣,以及推多個即供時期予買家選擇,常見有90天、120天或180天。

以近期推出的日出康城Ocean Marini為例,即供付款的折扣比建築期付款多6%,首張價單中1A座22樓C室,實用面積616方呎,定價1,118.2萬元,採用120天現金優惠付款計劃可獲樓價22.1%折扣,折實價871萬元,呎價14,141元。而採用建築期付款計劃,折扣減少6%,只有16.1%,折實價938萬元,呎價15,230元。二者樓價相差多達67萬元,後者可受惠新按保,承造最高8成按揭,即首期約187.6萬元。

本報統計新按保政策前後,15個新盤中買家所選用的付款方式。新政策推出前的兩個月有6個新盤推出,買家採用即供為主,包括將軍澳Marini及Grand Marini、荃灣映日灣、大埔朗濤及深水埗匯璽III,選用即供的比例多達8至9成,建期付款為少數,其中Marini售出577伙,當中選用即供有530宗,佔91.8%,反之,選用建期只有47宗,佔比僅8.2%。

近半年新盤成交 逾半選建期付款

而10月新按保推出後,截至3月18日,其中9個大型新盤錄2,743宗成交,當中有1,441宗選用建期付款,估比高達52.5%。其中新地(016)天水圍Wetland Seasons Park,於今年1月開售,至今售出693伙,當中570伙的買家選用建期,比率高達82.2%,為新政策後建期比例最高的樓盤。

事實上,發展商於付款安排上,亦有意鼓勵買家選用建期。Wetland Seasons Park為價單買家設4個付款方式,當中建期付款方式佔3個,而即供成交期只有45日,比一般新盤成交期90日短,變相令買家傾向揀建期。而即供及建期的折扣分別為18%及12.5%,兩者相距5.5%。

中原按揭董事總經理王美鳳表示,買家選用建期付款入市樓花要留意兩點,第一,建期付款的折扣比即供付款少3至5%,部份新盤的差距甚至高達6至10%,令建期實質樓價較貴。以一個800萬元的單位為例,選用建期付款貴5%,即樓價變成840萬元,貴40萬元。

失業致無法提供入息 按揭難批

其次,選用建期付款去買樓花,交易期約長一至兩年,部份更超過兩年,風險較大。如兩年後才上會,屆時樓價已下跌,導致單位或出現估價不足的情況。以800萬元單位為例,購入價800萬元,但兩年後估值只有720萬元,即使做9成按揭,銀行最多只可借出648萬元,變相需要補72萬元的首期差額才可上會。還有,買家兩年後才上會,屆時或因為市道問題,影響收入甚至失業,因而無法向銀行提供足夠的入息證明,按揭申請就無法獲批。

武漢肺炎疫情拖累全球經濟,本港樓市亦明顯下調,新盤買家撻定離場個案激增。本報統計,本月至20日,新盤市場已錄得27宗撻定,當中19宗為已加付定金的撻大定個案,佔比75%。宗數已超越2月份的21宗,直迫1月份的25宗。金額方面,本月撻定所涉金額逾2.9億元,發展商沒收近3,000萬元,高於2月份的成交額2.13億及殺定金額1,751萬元。

本月19宗新盤撻大定 佔比75%

其中一宗建期撻定個案,為新地元朗Park Yoho Genova,單位為17座15樓C室,實用面積526方呎,2房間隔,2017年7月16日以690.15萬元售出,呎價13,121元。買家當時選用靈活付款計劃,即建築期付款,於簽臨約及其後90日內共付樓價10%,餘額須於交樓時付清,最終該交易於本月17日終止,買家料損失10%樓價定金,即69萬元。

記者:陳寶恩

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天水圍Wetland Seasons Park售出693伙,當中570伙選用建期,比率高達82.2%,為新政策後建期比例最高的樓盤。


日出康城Ocean Marini即供付款的折扣比建築期付款多6%。


林鄭月娥去年十月施政報告中宣佈放寬按揭保險上限,所有樓價於1,000萬元以內的現樓物業,可承造最高8成樓按;800萬元以內最高承造9成按揭。